[摘要] 近期地产股表现显著，诸多三四线地产股更是走出了持续大幅反弹行情。这，究竟是地产板块历经两年寒冬后的"浴火重生"抑或仅仅是下跌中继的一段小插曲？备受关注的限购政策究竟对行业有何影响？而地产公司的未来又路在何方？本文将为你一一细说。
近期地产股表现显著，诸多三四线地产股更是走出了持续大幅反弹行情。这，究竟是地产板块历经两年寒冬后的"浴火重生"抑或仅仅是下跌中继的一段小插曲？备受关注的限购政策究竟对行业有何影响？而地产公司的未来又路在何方？本文将为你一一细说。
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限购政策会在一定程度上影响房地产市场的销售，但其作用不宜过分夸大，限购政策导致的缩量，根据之前泡沫程度和外来人口占比的不同，大致会导致10-20个百分点的下降，在销售量的减少中约占15-35%。
2010年初房地产调控政策出台以来，政府给出一套组合拳，其中混杂着信贷政策以及行政性的限购手段，而限购政策的实施，由于涉猎城市范围较广，且力度较狠，且在每次加码以来，对于市场交易量的影响都相当明显。由此市场在某种意义上，市场主观上比较容易放大限购政策的效力和作用。事实果真如此吗？
为了还原事实的真相，在本篇报告中，我们选取了40个限购城市中的38个城市作为研究样本，通过比较限购城市政策力度和市场表现、限购试点和市场见顶时点等多角度分析分析限购对于市场销量产生的影响；同时，我们通过比较同区域限购及非限购城市，以其销量的差别来代表限购对销售的抑制作用。
限购以来政策及市场变化回顾
2009年3月起，主要城市的房价均出现了比较明显的上涨。从2009年1月至2010年3月，70城市平均房价上涨达14.2%，其中，北京、上海、深圳、南京、杭州、宁波、金华、海口、三亚、北海等主要城市上涨尤其突出，有的涨幅甚至超过60%。2010年年初以来，房价过快上涨导致的社会矛盾和不满情绪日益增加，为了遏制部分城市房价过快上涨、限制投机性购房，国务院表示采取坚决措施对房地产进行调控，此后，包括限购在内的调控政策陆续出台并持续加码。
回首过去两年以来的房地产限购政策演变，大致分为4个阶段：
一、萌芽阶段：2010年4月14日，国务院召开常务会议，要求实行差别信贷，对购买二套房及三套以上住房的家庭，要提高首付比例和贷款利率。对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。在此背景下，4月30日，北京率先出台限购令，北京家庭只能新购一套商品住房，同一家庭只能新购买一套商品住房。由此拉开限购序幕。
二、推广阶段：2010年9月29日，国家有关部委下发通知，要求各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。次日，深圳出台限购令，规定户籍居民家庭限购两套住房，非本市户籍居民家庭限购一套住房。此后，各主要城市限购令相继出台。截至2011年1月25日，共有24个城市推出限购政策，条款大多为本市户籍及有1年社保家庭限新购一套。
三、加码阶段：2011年1月26日，国务院再次召开常务会议，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于60%，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。此后，各主要城市陆续进行第二轮限购。截至2011年7月11日，共有46个城市出台并实施了限购政策，其中还包括绍兴、金华、佛山、永康、舟山等地非省会城市，条款大多是本市户籍家庭限购2套，外地户籍但有一定年限社保纳税的限购一套。
四、持续阶段：2011年7月12日，国务院再次召开常务会议，要求房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。随后，衢州、台州进行限购，廊坊、中山、韶关、丹东限价，珠海则出台了限购和限价的"双限令"。但与此前相比，新增限购城市明显减少，形式多样化，力度相对温和，但已限购城市政策执行依然严厉。7月26日，上海强化限购令执行，明确补缴个税不予认可，随后各限购城市陆续出台类似规定。10-11月，佛山、成都等地或明或暗放松限购执行，被迅速叫停。12月，海口率先表示限购令到期继续执行，截至12月31日已有32个城市表示继续限购。
表1：40城市住宅销售面积2011年1-11月累计同比
2010年4月调控以来，房地产市场迅速下降，2010年5、6月，40城市住宅销售面积同比从1-3月的15%降至-28%，而后缓慢回升。10月限购之后，市场再次从之前的6.8%降至-4.4%。11年3月第二轮限购之后，销售面积同比从1-3月的11.4%迅速降至-25.5%，缓慢回升之后，7月起再次大幅下滑。截至2011年11月，40城市住宅销售面积累计下降1.7%，其中表现最差的城市为温州，同比下降37.4%，表现的城市为石家庄，同比增长80.5%。总体来看，2010年以来，房地产市场持续下行，无论城市大小、限购与否，虽然下下降程度上有些差别，但都难以幸免。用一句话来讲，就是："覆巢之下，安有完卵"。
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