[摘要] 近期地产股表现显著，诸多三四线地产股更是走出了持续大幅反弹行情。这，究竟是地产板块历经两年寒冬后的"浴火重生"抑或仅仅是下跌中继的一段小插曲？备受关注的限购政策究竟对行业有何影响？而地产公司的未来又路在何方？本文将为你一一细说。
各城市限购政策成效
在统计局公布的40城市的房地产销售面积的数据中，除重庆、北海外，其余38个城市均为限购城市，它们覆盖了目前限购的49个城市中的大多数，具有较好的代表性。因此，我们选择对用这组数据进行研究，来分析不同限购政策在各个城市的影响。
区域上看，一线城市下降更明显
考虑到各大城市限购时间不同，但主要是在10年4月开始到11年3月底期间逐渐出台完毕的，房地产市场下行也主要从10年4月以后开始并持续至今。为此，我们将今年4-11月的累计住宅销售面积和09年同期的销售数据进行比较，以度量10年4月至今的市场萎缩程度。
我们发现，与09年相比，销售面积降幅居前的10个城市，主要是北京、上海、深圳、杭州等一线城市以及温州、宁波、苏州、无锡、南京等几个前期泡沫化程度较高、外来人口占比较大的城市，主要是长三角地区的城市。
而除此之外的城市，包括一些主要的省会城市，则并没有出现显著下降，降幅大多20%以内，其中有12个城市还出现了正增长。特别是过去商品房市场发展不够充分西宁、呼和浩特、石家庄等城市，甚至增幅超过了70%。
时间上看，限购出台与市场变化并不完全同步
实际上，大规模的限购主要是发生在10年10月至11年3月的，但实际房地产市场的下行是从09年底就陆续开始发生的。
从40个城市的限购时间和市场调整时间比较来看，有31个城市的市场调整时间早于限购时间。这表明，实际上在限购以前，许多城市的房地产市场就已经可是进入下行通道了。当然，在限购政策出台之后的1-2个月内，市场通常也的确会出现比较明显的下降，但这有部分是购房人观望情绪造成的，之后往往会有所回升。
因此，我们认为，限购往往能使销售量在短期内的速冻，但中长期来看这并不能持续，最后更多只是对市场本身趋势的冲击和扰动，而并不是市场发生方向性改变的根本原因。
政策上看，限购松紧与市场变化幅度并不一致考虑到轮"限新购一套"的限购政策影响相对较弱，而除深圳外，其他城市存量限购的政策主要在11年1-3月出台，因此，为了比较限购条款对房地产市场销量的影响，我们这里重点比较了各地2011年4-11月房地产市场的销售变化。
我们将限购政策按限购条款的严厉程度分为4类：
1）最严厉：北京、兰州。主要是对于非户籍家庭要求的社保纳税年限较长。
2）较宽松：贵阳、沈阳、成都、银川、西宁、长沙、呼和浩特。主要是将限购区域限定在较窄的市区内或者对"本市户籍"的认定条件较宽松，以及其他情况。
3）未限购：重庆、北海。
4）正常限购：其他城市。
从限购城市今年4月以来的市场表现来看，大致有以下特征：
1）以提高社保纳税年限为手段的"严厉"限购政策影响较为明显。北京、兰州两市的交易量降幅均在20%以上，跌幅在40个城市中分别位列第10、第9。
2）以缩小限购区域、放宽"本市户籍"认定标准为主要手段的"较宽松"限购政策能在一定程度上减少限购对交易量的抑制，但城市间差异较大。在我们筛选出的7个"较宽松"限购城市中，市场表现差异较大，最差的同比下降20.2%，跌幅排名12，的同比增长41.3%，为涨幅第3。7个城市交易量平均增长6.4%，比正常限购城市高10.4%；平均跌幅排名为26位，比正常限购城市高出6位。
3）未限购城市市场并未显著好于其他城市。在统计局40城市的样本中，仅有重庆、北海两市未限购。但两市交易量分别下降0.7%、23.6%，跌幅分别排第26、第7。不仅差与"较宽松"限购城市平均表现，甚至差于"正常限购"城市的平均表现。
图1：住宅销售面积2011年4-11月同比跌幅前30名城市
因此，我们认为，限购政策会在一定程度上影响房地产市场的销售，但其作用也不宜过分夸大。根据我们的分析，受限购影响较大的城市主要为一些外来人口占比较大、之前泡沫化程度较大的城市，例如北上深等一线城市以及长三角地区的一些主要城市。以提高社保纳税年限为手段的"严厉"限购政策影响较为明显，其他较宽松的限购条款（如以缩小限购区域、放宽"本市户籍"认定标准等）也有一定效果，但并不十分明显。我们注意到，在我们研究的40个城市的样本中，未限购城市的市场表现并未显著好于其他城市。因此，对大部分城市而言，销量可能更多是受一些外在市场因素影响，限购并非最主要原因。
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