[摘要] 近期地产股表现显著，诸多三四线地产股更是走出了持续大幅反弹行情。这，究竟是地产板块历经两年寒冬后的"浴火重生"抑或仅仅是下跌中继的一段小插曲？备受关注的限购政策究竟对行业有何影响？而地产公司的未来又路在何方？本文将为你一一细说。
珠三角市场比较：东莞vs佛山
佛山和东莞都是位于深圳和广州附近的中小城市，分别受广深经济圈辐射，近几年房地产市场发展迅猛。
2011年3月18日，佛山出台限购令，规定本地居民限购2套住房，外地有一年社保或纳税居民限购1套（包括二手房），成为广东个限购的地级市。而东莞则一直未进行限购。
佛山是受此次限购影响较大的地区。限购以后，佛山房地产市场急转直下，单月销售套数同比迅速从之前100%以上的增幅降至11月的-70%，平均每个月下降38个百分点，累计增幅目前也已降至16.7%。
而东莞的房地产销售在3月之后却并未明显变差，5-7月甚至出现了单月100%以上的较大增幅。但值得注意的是，从8月开始，东莞市场也开始迅速降温，到11月单月同比也已达到-27.3%。虽然从降幅上看尚低于限购的佛山，但每个月平均24百分点的下降速度也不容小觑。目前，东莞的销售套数累计增速已从高点时的59%下降至36%，比佛山高20个百分点。
我们认为，一方面，限购政策对于之前泡沫较大、承接大城市溢出需求较多的地区会造成较大伤害，并且可能成为市场转折的触发因素，另一方面，也不宜将市场的萎缩全部归结为限购造成的有资格购房人的减少。目前佛山销售量相对高点时大致下降了50%左右，但没有限购的东莞市销售量也下降了近30%。因此，我们认为佛山销售量的下降中，大致有20个百分点是由于限购政策造成的。除此之外，资金的紧张、观望情绪的增强和经济预期的悲观等原因造成房地产市场的系统性衰退，也是导致限购城市市场萎缩的重要原因。
西部市场比较：重庆vs成都、西安
重庆和成都都是西南重镇，两个城市在政治、经济、文化各方面有诸多相似，也常有伯仲之争、瑜亮之情。就房地产市场而言，重庆、成都均在2009年下半年增长较多，价格也有持续上涨。
2011年2月16日，成都出台限购令，规定本地居民限购2套住房，外地有社保或纳税的居民限购1套（包括二手房）。而重庆则仅于2011年1月27日出台房产税政策，但一直并未实施限购。
然而，从交易量来看，成渝两地市场的高点均出现在09年10月前后，随后市场便开始下滑，但当时两地都没有限购。成渝市场在10年3季度降至低点后，4季度开始回暖，11年3月成都限购后，4月销售量曾出现跳跃式下降，但很快便开始回升，到6月时单月同比已超过限购前水平。而与此同时，重庆市场则并未发生突变，交易量在一季度后一直缓缓下降。
成渝两地的销售都是从9月之后显著下滑的，10、11月两月，重庆单月销量同比分别下降20.2%、12.2%，成都则分别下降24.6%、15.1%。11年3月限购以来，4-11月成都住宅累计销售面积同比下降1.7%，而没有限购的重庆同期累计销售面积则下降0.7%。从市场表现来看，限购城市与未限购城市并无显著差异。
剔除掉三四线城市发展的影响，仅仅比较两个城市主城区的销量，差异也很不明显。限购以后，今年4-11月，成都主城区商品住宅销售面积下降51%，而重庆主城区的商品住宅销售面积则下降35%，降幅比成都小16个百分点。
如果说，成都主城区销售面积近60%的下降中，约有12个百分点是限购政策导致的，而剩下48的点的下降可能都是由于信贷、经济等系统性原因导致的。我们看到，限购对以成都为代表的西部市场的影响程度要小于前面以东莞为代表的珠三角地区。这就表明，对于之前泡沫相对较小、以本地居住需求为主的市场而言，经济环境的恶化可能是导致房地产市场变差的主要原因。这也是我们之所以会看到从未实行限购的重庆销售也出现了47%的大幅下滑。
我们用西部地区另一重要城市--西安--的数据来进一步验证我们的观点。先是从2011年2月25日开始实行限购的，但限购至今住宅累计销售面积仍有12.8%的增长，其中4-11月的销售面积同比增长9.2%，反比不限购的重庆市场要高。
结论：信贷和经济是决定地产市场的更根本原因
以上现象都表明，限购政策虽然会在短期内对房地产销售产生一定冲击，但这并不是导致市场衰退的原因。对比同一区域的限购和非限购城市，我们发现，非限购城市的销售往往也出现了非常明显的下滑。因此，我们认为，信贷紧缩和经济衰退预期造成的系统性市场萎缩，是限购城市销售恶化的更主要原因，而限购政策导致的缩量，根据之前泡沫程度和外来人口占比的不同，大致会导致10-20个百分点的下降，在销售量的减少中约占15-35%。
在我们前期的年度报告中，详细阐述过"流动性-房地产"的分析逻辑框架。我们认为，参照了过去12年房地产销售面积的变化，我们发现，流动性领先或同步楼市销售。由于中国是以间接融资为主的经济体，因此，衡量流动性的指标主要是信贷。
在流动性的决定因素上，我们认为，信贷投放决定楼市短期流动性；经济增长决定信贷投放可持续性进而决定整体流动性。这也是我们"短看信贷、中看增长"的核心逻辑。
那么，信贷和经济是如何决定房地产市场的发展方向的呢？我们将在下节对此进行更深一步的探讨。
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