[摘要] 近期地产股表现显著，诸多三四线地产股更是走出了持续大幅反弹行情。这，究竟是地产板块历经两年寒冬后的"浴火重生"抑或仅仅是下跌中继的一段小插曲？备受关注的限购政策究竟对行业有何影响？而地产公司的未来又路在何方？本文将为你一一细说。
量化分析：限购并非销售下降的最主要原因
为了尽量度量限购对销量的影响，我们比较了同区域限购及非限购城市，以其销量的差别来代表限购对销售的抑制作用。我们认为，同一区域的城市在消费置业偏好、经济发达程度及房地产市场发育情况基本相似，具有一定的可比性。而同一区域的限购及非限购城市在销量上的差异，可以视为是有限购政策导致的。
我们选择了同处南部滨海的旅游城市北海和三亚、同处长三角的沿江城市扬州和苏州无锡、同处珠三角的中小城市东莞和佛山、同处西部的重庆和成都西安，通过比较这些城市住宅销售的差异，我们发现，限购政策并非市场兴衰的决定因素，而限购政策导致的缩量，根据之前泡沫程度和外来人口占比的不同，大致会导致10-20个百分点的下降，在销售量的减少中约占15-35%。
旅游地产市场比较：北海vs三亚北海和三亚的市场特点比较相似，都是珠三角地区的著名滨海旅游度假小城，旅游地产在当地占有重要份额。北海和三亚的房地产市场分别在09年中、09年底达到高潮，销售面积单月增速达到100%以上，随后开始下滑。截至2010年10月轮限购以前，2010年1-10月北海销售面积累计同比为13.1%，三亚为14.1%，比较接近。
2010年10月16日，三亚出台轮限购令，规定本地居民及外地有一年社保或纳税居民可新购一套商品住房，外地无社保及纳税居民禁止购买。2011年3月5日，三亚出台第二轮限购令，规定本地居民限购2套住房，外地有一年社保或纳税居民限购1套（包括二手房）。但北海则一直未进行限购。
然而，限购至今，两地的房地产市场表现却有些出人所料。2011年1-11月，限购城市三亚的房地产销售面积累计同比增长了31.1%，而未限购城市北海的销售面积却累计下降30.4%。特别是在11年3月三亚进行第二轮限购以后，销售面积反而基本维持了同比正增长，这在也并不多见。
三亚和北海市场的分化不禁让人对限购政策对需求所产生的抑制作用产生了质疑。这至少表明限购政策并非市场兴衰的决定因素。
图2：住宅销售面积累计同比：北海vs三亚
长三角市场比较：扬州vs苏州、无锡
扬州、苏州、无锡都是长江下游的重要城市，一直以来，在经济文化上都有很多相似之处，房地产市场的表现也很有共性。
2010年11月3日，苏州出台限购令，规定本地及有一年社保或纳税的居民限新购1套商品房；2011年3月2日，苏州出台加强版限购令，规定本地居民限购2套住房，外地有1年社保或纳税的居民限购1套。2011年2月21日，无锡出台限购令，规定本地居民限购2套住房，外地有1年社保或纳税的居民限购1套。而扬州则一直并未实施限购。
限购令实行之后，11年3、4月份，无锡、苏州市场出现了显著下跌，5月起略有恢复，直至9月起再度开始快速下滑。而没有限购的扬州市，3、4月份销售虽然也有下降，但跌幅要小于无锡、苏州两市；9月之后，扬州市场也开始迅速下跌，单月跌幅甚至超过了无锡、苏州。
2011年全年来看，扬州虽不限购，但销售面积同比下降39%，超过了限购城市无锡（同比下降34%）。而另一个限购城市苏州的销售面积反而增长了20%。由此来看，长三角地区房地产市场的萎缩是这个区域市场的系统性现象，与限购与否并无直接联系。
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