[摘要] 房地产风险是当前中国经济系统健康发展的最大隐患。由于房地产风险具有像地震一样很难预测的突发性、巨大破坏性的特性，需要我们高度重视，并提前做好应对系统危机发生的预案和对策。
理性认识房地产引发的系统风险
房地产风险防范与应对，障碍是认识。风险是被房地产暴利诱发的人类的贪欲，使人们陷入不相信房地产泡沫会破裂的困境。应对房地产危机，首先要从治心开始。
美国著名经济学家加尔布雷思撰写的《1929年大崩盘》，通过对1929年美国经济危机的研究，深刻揭示了泡沫经济导致社会非理性认识问题。加尔布雷思讲到，在一个社会陷入非理性的困境中，最难的不是预测灾难发生的本身，而是“在一片大好形势的时候，预测灾难需要的勇气”。中国经济属于政府主导的经济，而且在房地产带来的中，政府是房地产繁荣的受益者，中国对房地产风险的应对，首先是让政府回归理性，以勇气面对。
自从房价快速增长以来，中央政府对房地产采取了一种谨慎的态度，自2009年以来，中央政府出台了一系列的抑制房价调控政策。但是，在中国房地产市场进入高风险期，目前急需提升政府对房地产市场管理的应对心理：从抑制价格膨胀的谨慎心理上升为应对系统危机发生的理性心理。
一是以理性应对危机到来，不要被表面的繁荣所迷惑。
我们绝不能以一般产品理论，来认识房地产市场。在房地产风险聚集中，具有赌博特性的房地产往往以虚假繁荣和投机利益诱惑，使社会陷入非理性疯狂。近代以来发生的一次又一次的重大经济危机的教训，一再证明，房地产危机一旦爆发，会导致房地产价格直线下降，像雪崩一样给经济系统带来严重的损失。经济学家加尔布雷思非常形象地告诫社会：“房地产泡沫就像一只充足气的气球，一旦被戳破，就不会有条不紊地漏气。”对此我们要有足够的应对危机发生的心理准备。
1923年—1926年间，美国佛罗里达的房地产出现泡沫，1923年到1925年的3年间，地价上涨了5倍。到1926年，佛罗里达房地产泡沫迅速破裂后，也数倍下降。20世纪80年代日本房价在创下天价后，下跌70%左右；中国香港1998年房地产泡沫破裂后，连续下跌6年，下跌65%左右；1998年泰国房价曾跌掉3／4；中国台湾曾下跌50%以上；2008年美国房地产崩溃，纽约房地产下跌了35%—50%，洛杉矶、旧金山房地产下跌了50%—60%，美国其他地区房地产下跌了65%以上。
二是以积极心态准备过冬，应对系统危机的发生。
经济增长像一年四季循环，从一个增长周期进入下一个增长周期，需要经历四季的循环。从2002年开始新一轮经济增长以来，我们已经过了10年增长的好时光。目前中国经济要进入新一轮增长，必须经历一个冬天，完成新陈代谢之后，才能开始新的增长。对此我们应该做好过冬的准备。房地产危机爆发，将会使经济系统产生一系列连锁反应：首先会引发金融系统风险。其次会引发与此相关的如建筑业、水泥、钢铁、玻璃等实体产业下滑和萧条。这些产业萧条形成的三角债加剧金融风险。银根紧缩又会导致一大批中小企业倒闭，社会失业率增加，收入减少，也会造成银行存款减少，加剧银行的个人房贷风险。此外，房地产危机，使政府土地财政不可持续，而且随着经济增长衰退，财政收入下降，会导致一些地方政府陷入债务危机的困境。政府的债务危机反过来也会加剧金融危机。
而目前理论界有不同的看法，他们认为中国不存在金融风险。即使房地产贷款“全军覆没”，仅能影响银行全部贷款资产的两成而已。因为截至2014年3月末人民币各项贷款余额74.91万亿元，房地产贷款占比为21.3%。所以他们断定房地产危机爆发，对金融风险的影响就是这20%的部分。这显然是以直线、孤立的思维来研判房地产危机对金融风险的影响。房地产危机影响的不仅仅是房地产自身，而是会引发多米诺骨牌效应，导致整个经济系统危机反过来影响到金融系统。房地产对GDP贡献率在10%左右，与房地产关联度的建筑业，2013年占到GDP总量的6.8%，是中国第四支柱产业，其中男性农民工的一半在建筑业。2013年土地财政收入4.1万亿元，土地财政收入占到地方财政的50%以上。这一系列数字的背后，告诉我们房地产市场塌陷，将会引发系统性危机。
三是以勇气承担转型成本，让危机成为中国改革与转型的倒逼动力。
经济演化有一个铁的规律，天下没有免费的午餐。财富必须在成本补偿的等价交换中增值。房地产危机是中国经济增长必须付出的补偿性代价，同时也是中国经济改革与转型的倒逼动力。
2001年至2008年的八年间，煤炭价格涨幅达到585%，此期间煤炭企业的平均吨煤生产成本由2001年的110元上升至2008年的311元，上涨幅度为183%。这意味着煤炭每吨毛利润增长4倍。据国家统计局城镇入户调查的口径计算，过去十年间，我国城镇住宅价格年均涨幅约为16.1%。一线城市房地产价格增长8到10倍。从经济学原理看，这意味着，因价格成倍上涨的财富，其中一部分属于泡沫财富。因为与这些财富对应的，不全是实物财富增长，而是名义财富。在一定时间，价格上涨形成的拉动效应，会导致实物财富的增长，但价格增长快于实体财富增长，那么这部分财富就会成为名义投机财富。或者说是没有成本的免费午餐的财富。当一个经济系统，“免费午餐式的财富”成为财富的主导来源时，让经济实现转型升级，是不可能的。如果企业通过投机就能获得高额利润，就不可能通过成本更高、风险更大的技术创新来谋取发展。如果政府在原有体制内通过土地财政可以获得高，让政府通过更大力度的自我改革来获得红利的动力就不存在。
总之，中国经济转型也需要在付出成本中进行，而这个成本就是危机形成的倒逼动力。只有通过危机，把这些浮财清算之后，经济增长才能恢复正常财富创造机制。只有随着浮财的清算，才能使贪欲膨胀的心理回归到真正的理性经济上来。所以，对于房地产引发的系统危机，从经济自身增长周期看，并不全是坏事，而恰恰为经济转型和改革提供了倒逼动力和机遇。如果我们仍期望中国经济在持续的繁荣中，实现经济转型，被动接受到来的危机，我们将会付出更大的代价。
(作者系国家行政学院经济学部副主任)
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