[摘要] 精装减配、精装改毛坯、绿化配套缩水、使用便宜干挂石材、大户型改小户型导致车位配比减少……各种你知道和不知道的“瘦身”动作让你买到的房子的性价比同时也在快速下降。
7折、6折甚至亏本首开价，现在的杭州楼市充斥着各种降价，让购房者好不心动，排队买房、托人买房、还没开盘房源就被一定而空的情形重现江湖。人们在庆幸“抄到底”的同时却忘了房价暗涨、产品缩水的事实。没有一个商人会做亏本买卖，房价下滑，开发商为了节省成本给产品做“减法”已经是公开的举动。精装减配、精装改毛坯、绿化配套缩水、使用便宜干挂石材、大户型改小户型导致车位配比减少……各种你知道和不知道的“瘦身”动作让你买到的房子的性价比同时也在快速下降。
精装变毛坯
豪宅变成刚需盘
在以价格为主导的市场格局之下，房子的总价成为时下开发商和购房者最为关注的因素，不少开发商为了控制房子总价，原来规划精装修出售的楼盘今年均不约而同地选择毛坯出售，或者采用菜单式装修等方法达到间接毛坯出售的目的，很多业内人士将这种举动戏称为“裸奔”。
其实，楼市在上行通道时，精装房几乎是各个高端楼盘的不二选择，在杭州，有时更是区别豪宅与否的一个关键指标。“市场好的时候，选择精装修是一种"加法"，不仅有利于提高产品品质、形象，更重要的是有利润。”一位开发商透露说，“有些公司对外报精装修价格5000-6500元/平方米，其实工程价实际可能只需要3000-3500元/平方米，当中的利润空间有不少。有些公司为了避免被抓小辫子，在卖房的时候只说精装修，从不公开对外报精装修价格，这个弹性空间也就不言而喻了。”当然，对于一间豪宅来说，精装修甚至是一个必备的要件，因为一个两三百平方米或者更大的房子要业主自己装修，花费也许不止5000元/平方米，结果还是风格不统一、费时费力。从这个角度看，精装修与豪宅也是的组合。
但是随着调控作用显现、市场行情下滑，大量高端客户被限购、限贷政策集体“套牢”，开发商惟一的出路就是刚需客，但对于刚需客来说，精装修却成了鸡肋。“一方面，市场走弱，精装产品的溢价空间很难体现，另一方面，精装修也的确占了房价的相当一部分，去掉精装修房子总价至少可以下降两成，直观地从价格来看就已经打了8折，这当口，如果不是太强调高端形象的开发商都选择了"裸奔"。”一开发商直言。甚至有业内人士爆料，钱江新城一个定位中高端的酒店式公寓项目都不做精装修了。
这一举动乍看之下似乎也无可厚非，对购房者来说好像是用毛坯价买了毛坯房。如果这种变化放在一个没开过盘的新楼盘身上也没多大问题，关键是个别楼盘的“中途裸奔”：房子已经卖了一半，前期购房者冲着楼盘的高端性去的，结果开发商临时“变性”，扯掉身上所有的装饰，用卖场价讨好刚需客。考虑到投入、产出平衡的原则，这种情况下的结果是，有良知开发商将楼盘一分为二，前期高价卖出的园区依然花钱打造豪宅品质（包括后期物业服务）；但现实很可能是整个楼盘沦为刚需盘，刚需价买入的业主并不会沾到豪宅的光，而前期高价入货的老业主更将承受物业综合价值缩水的悲催后果。
精装减配
总价低了，配件品牌也变杂牌了
前不久，就有媒体报道滨江区某楼盘降价“瘦身”，购房者在样板房看到了开发商贴出的告示：外立面、入户门、智能锁和窗等材料都改成了较先前承诺更为廉价的材料。无独有偶，城北另一个精装修楼盘近期也降价促销，降价幅度达到3000-4000元/平方米，意向客户络绎不绝，销售人员表示虽然楼盘仍然承诺精装修出售，但前一批房源有的品牌电器、地暖等或下调品牌档次或取消，这一变化也在蓄客期间向购房者说明。
与彻底甩掉精装修改成毛坯出售的开发商不同，这一波降价潮中，一些品牌开发商为了维持自己的品质感，只能在确保精装修与降低成本之间寻找平衡，众的做法就是精装“减配”。对于购房者来说，这一“减”对整个产品的性价比影响几何很可能还是一笔糊涂账。“精装修里的弹性空间本来就大，开发商说换品牌或去掉一些精装配置，购房者更加不可能去计算这当中到底减掉了多少成本费用。”一位业内人士说。确实，遇到做法稍规范一点的开发商，也许会将精装配置的更改列成明细表告知购房者，但更多的是你看不到的“缩水”，像电器换了同品牌的低档产品、墙纸没了、橱柜里五金件变差了……一位资深验房师就表示，目前的精装房合同中，普遍只是列出所用材料的品牌，但是同一品牌、不同型号的产品，价格就可以相差几千元乃至上万元。“此外，窗户的用材不同，成本就有很大差别，比如市场火爆时，有不少高端住宅采用进口断桥隔热铝合金型材的窗户，而现在有些开发商用的是塑钢窗户，价格能差四五倍；还有的楼盘使用的是电动外遮阳卷帘，要1000多元/平方米，如果取消就又节省了一大笔成本；再看电梯，一般民用电梯多是日韩品牌，实质是在国内组装的，与采用真正的进口电梯相比，一个普通小区就能省下几千万元。”
外立面成本高
有可能降低用材档次
近两年，杭州配比标准越来越高，楼盘外立面普遍采用干挂石材凸显楼盘品质，一时间原本高端物业才有的外立面干挂石材，也成为了普通公寓的标准配置。目前行情下，多数楼盘微利、保本甚至亏本甩卖出售，外立面干挂石材每平方米几百元甚至上千元的成本，成为开发商承重的负担。外立面材料变更，是开发商节约成本的首先选择。变化的是，外立面由干挂石材改为涂料或者面砖。
比如，某楼盘首批推出房源均价12000多元/平方米。而该楼盘的楼面价就达10000多元/平方米，再加上建安、财务和管理成本，12000多元/平方米的均价就是亏本了。迫于市场压力，楼盘只能在价格上比其他楼盘更有优势，才能吸引购房者。低价销售，又要减少开发成本，开发商在楼盘外立面上选择使用涂料；还有，某楼盘续推房源时受到市场影响，开始降价，开发商考虑可能部分取消外立面石材干挂；还有一种外立面变化，某降价楼盘，降价后依旧采用干挂石材外立面，但阳台墙面却采用近似石材的真石漆。以上种种，都是在成本压力下，开发商应对的方式。
有业内人士告诉记者，外立面干挂石材，这个石材就要300-400元/平方米，再算钢筋龙骨、螺丝和人工费，这样的外立面可能要800-1000元/平方米；而涂料和面砖每平方米的普遍价格在几十到100元不等。前后两者比较之下，采用材料不同，外立面每平方可能相差近千元。楼盘低价销售状况下，外立面材料选择趋于涂料和面砖，是开发商节省成本最普遍采用的方式。
干挂石材能提升小区品质，购房者趋之若鹜，有些开发商为能提高楼盘竞争力，外立面仍然选择干挂石材。一位开发商告诉记者，现在，楼盘都在打价格战，价格上比拼还不足以吸引购房者下单，楼盘还得有档次，这样高性价比购房者才认可。如果原来干挂石材的外立面换成涂料或者面砖，购房者马上觉得这个楼盘性价比不高了，反正降价楼盘多，就选择其他的了。因此，为了提升价格战中的竞争优势，有部分开发商仍然硬着头皮提供高标准配置——外立面采用干挂石材。不过，石材选择上，开发商就有考虑了。
“跟装修市场一样，即使是同一个品牌的石材，东西也分好几种，价格相差大了。像石材中的花岗岩分有很多类，其中新疆产的卡拉麦利金是花岗岩中较高端的代表，比普通花岗岩贵100元-200元/平方米。还有一种莱姆石更加珍贵，比普通花岗岩贵得多，排屋、别墅等高端物业用的比较多。”这位开发商告诉记者，购房合同中，并不会有楼盘外立面材料的详细说明，开发过程中，市场急转直下，开发商为节约成本，降低材料档次也是极有可能的。
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