[摘要] 精装减配、精装改毛坯、绿化配套缩水、使用便宜干挂石材、大户型改小户型导致车位配比减少……各种你知道和不知道的“瘦身”动作让你买到的房子的性价比同时也在快速下降。
7折、6折甚至亏本首开价，现在的杭州楼市充斥着各种降价，让购房者好不心动，排队买房、托人买房、还没开盘房源就被一定而空的情形重现江湖。人们在庆幸“抄到底”的同时却忘了房价暗涨、产品缩水的事实。没有一个商人会做亏本买卖，房价下滑，开发商为了节省成本给产品做“减法”已经是公开的举动。精装减配、精装改毛坯、绿化配套缩水、使用便宜干挂石材、大户型改小户型导致车位配比减少……各种你知道和不知道的“瘦身”动作让你买到的房子的性价比同时也在快速下降。
精装变毛坯
豪宅变成刚需盘
在以价格为主导的市场格局之下，房子的总价成为时下开发商和购房者最为关注的因素，不少开发商为了控制房子总价，原来规划精装修出售的楼盘今年均不约而同地选择毛坯出售，或者采用菜单式装修等方法达到间接毛坯出售的目的，很多业内人士将这种举动戏称为“裸奔”。
其实，楼市在上行通道时，精装房几乎是各个高端楼盘的不二选择，在杭州，有时更是区别豪宅与否的一个关键指标。“市场好的时候，选择精装修是一种"加法"，不仅有利于提高产品品质、形象，更重要的是有利润。”一位开发商透露说，“有些公司对外报精装修价格5000-6500元/平方米，其实工程价实际可能只需要3000-3500元/平方米，当中的利润空间有不少。有些公司为了避免被抓小辫子，在卖房的时候只说精装修，从不公开对外报精装修价格，这个弹性空间也就不言而喻了。”当然，对于一间豪宅来说，精装修甚至是一个必备的要件，因为一个两三百平方米或者更大的房子要业主自己装修，花费也许不止5000元/平方米，结果还是风格不统一、费时费力。从这个角度看，精装修与豪宅也是的组合。
但是随着调控作用显现、市场行情下滑，大量高端客户被限购、限贷政策集体“套牢”，开发商惟一的出路就是刚需客，但对于刚需客来说，精装修却成了鸡肋。“一方面，市场走弱，精装产品的溢价空间很难体现，另一方面，精装修也的确占了房价的相当一部分，去掉精装修房子总价至少可以下降两成，直观地从价格来看就已经打了8折，这当口，如果不是太强调高端形象的开发商都选择了"裸奔"。”一开发商直言。甚至有业内人士爆料，钱江新城一个定位中高端的酒店式公寓项目都不做精装修了。
这一举动乍看之下似乎也无可厚非，对购房者来说好像是用毛坯价买了毛坯房。如果这种变化放在一个没开过盘的新楼盘身上也没多大问题，关键是个别楼盘的“中途裸奔”：房子已经卖了一半，前期购房者冲着楼盘的高端性去的，结果开发商临时“变性”，扯掉身上所有的装饰，用卖场价讨好刚需客。考虑到投入、产出平衡的原则，这种情况下的结果是，有良知开发商将楼盘一分为二，前期高价卖出的园区依然花钱打造豪宅品质（包括后期物业服务）；但现实很可能是整个楼盘沦为刚需盘，刚需价买入的业主并不会沾到豪宅的光，而前期高价入货的老业主更将承受物业综合价值缩水的悲催后果。
精装减配
总价低了，配件品牌也变杂牌了
前不久，就有媒体报道滨江区某楼盘降价“瘦身”，购房者在样板房看到了开发商贴出的告示：外立面、入户门、智能锁和窗等材料都改成了较先前承诺更为廉价的材料。无独有偶，城北另一个精装修楼盘近期也降价促销，降价幅度达到3000-4000元/平方米，意向客户络绎不绝，销售人员表示虽然楼盘仍然承诺精装修出售，但前一批房源有的品牌电器、地暖等或下调品牌档次或取消，这一变化也在蓄客期间向购房者说明。
与彻底甩掉精装修改成毛坯出售的开发商不同，这一波降价潮中，一些品牌开发商为了维持自己的品质感，只能在确保精装修与降低成本之间寻找平衡，众的做法就是精装“减配”。对于购房者来说，这一“减”对整个产品的性价比影响几何很可能还是一笔糊涂账。“精装修里的弹性空间本来就大，开发商说换品牌或去掉一些精装配置，购房者更加不可能去计算这当中到底减掉了多少成本费用。”一位业内人士说。确实，遇到做法稍规范一点的开发商，也许会将精装配置的更改列成明细表告知购房者，但更多的是你看不到的“缩水”，像电器换了同品牌的低档产品、墙纸没了、橱柜里五金件变差了……一位资深验房师就表示，目前的精装房合同中，普遍只是列出所用材料的品牌，但是同一品牌、不同型号的产品，价格就可以相差几千元乃至上万元。“此外，窗户的用材不同，成本就有很大差别，比如市场火爆时，有不少高端住宅采用进口断桥隔热铝合金型材的窗户，而现在有些开发商用的是塑钢窗户，价格能差四五倍；还有的楼盘使用的是电动外遮阳卷帘，要1000多元/平方米，如果取消就又节省了一大笔成本；再看电梯，一般民用电梯多是日韩品牌，实质是在国内组装的，与采用真正的进口电梯相比，一个普通小区就能省下几千万元。”
外立面成本高
有可能降低用材档次
近两年，杭州配比标准越来越高，楼盘外立面普遍采用干挂石材凸显楼盘品质，一时间原本高端物业才有的外立面干挂石材，也成为了普通公寓的标准配置。目前行情下，多数楼盘微利、保本甚至亏本甩卖出售，外立面干挂石材每平方米几百元甚至上千元的成本，成为开发商承重的负担。外立面材料变更，是开发商节约成本的首先选择。变化的是，外立面由干挂石材改为涂料或者面砖。
比如，某楼盘首批推出房源均价12000多元/平方米。而该楼盘的楼面价就达10000多元/平方米，再加上建安、财务和管理成本，12000多元/平方米的均价就是亏本了。迫于市场压力，楼盘只能在价格上比其他楼盘更有优势，才能吸引购房者。低价销售，又要减少开发成本，开发商在楼盘外立面上选择使用涂料；还有，某楼盘续推房源时受到市场影响，开始降价，开发商考虑可能部分取消外立面石材干挂；还有一种外立面变化，某降价楼盘，降价后依旧采用干挂石材外立面，但阳台墙面却采用近似石材的真石漆。以上种种，都是在成本压力下，开发商应对的方式。
有业内人士告诉记者，外立面干挂石材，这个石材就要300-400元/平方米，再算钢筋龙骨、螺丝和人工费，这样的外立面可能要800-1000元/平方米；而涂料和面砖每平方米的普遍价格在几十到100元不等。前后两者比较之下，采用材料不同，外立面每平方可能相差近千元。楼盘低价销售状况下，外立面材料选择趋于涂料和面砖，是开发商节省成本最普遍采用的方式。
干挂石材能提升小区品质，购房者趋之若鹜，有些开发商为能提高楼盘竞争力，外立面仍然选择干挂石材。一位开发商告诉记者，现在，楼盘都在打价格战，价格上比拼还不足以吸引购房者下单，楼盘还得有档次，这样高性价比购房者才认可。如果原来干挂石材的外立面换成涂料或者面砖，购房者马上觉得这个楼盘性价比不高了，反正降价楼盘多，就选择其他的了。因此，为了提升价格战中的竞争优势，有部分开发商仍然硬着头皮提供高标准配置——外立面采用干挂石材。不过，石材选择上，开发商就有考虑了。
“跟装修市场一样，即使是同一个品牌的石材，东西也分好几种，价格相差大了。像石材中的花岗岩分有很多类，其中新疆产的卡拉麦利金是花岗岩中较高端的代表，比普通花岗岩贵100元-200元/平方米。还有一种莱姆石更加珍贵，比普通花岗岩贵得多，排屋、别墅等高端物业用的比较多。”这位开发商告诉记者，购房合同中，并不会有楼盘外立面材料的详细说明，开发过程中，市场急转直下，开发商为节约成本，降低材料档次也是极有可能的。
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“低价”背后并非都便宜
好差房源之间价格差距大
如今的开发商推出房源时，往往对外宣布“起价”或是部分房源超低价，聚焦市场。购房者往往奔着低价去，最后发现很多房源并没有预想的这么低。
前不久，吴女士在城东买了一套新房，购买单价近17000元/平方米。当时，这个楼盘首次推出房源，公布均价为13000多元/平方米，而周边二手房价格已到2万元/平方米，比较之下，13000元/平方米的价格是相当有吸引力了。打算在城东买房的吴女士赶紧去选房了，开盘现场，吴女士发现，均价13000元/平方米的房源都是沿着高架的，如果想买靠近小区中心位置的房源，价格就高了。为了自住更舒适一些，吴女士选了一套位置和楼层较好的房源，成交价格高达17000元/平方米，虽然与周边比，吴女士的这套房子还算便宜，但与她原本预算的价格还是高了。“选房现场实在太火爆了，人挤人，我本来还想考虑一下的，看到这个场面，怕后面就买不到房子了，赶紧选了一套。”吴女士承认，看到楼盘现场人山人海的抢购场面，她加快了下单的速度。
业内人士告诉记者，市场行情不好，各楼盘又都在打价格战，现在推出的房源价格确实比以前低多了。但是，为了首先有足够的低价吸引购房者，所推的房源有一定的安排。首次开盘，开发商往往将房源位置、户型较差的房源大量推出，掺进小部分位置较好的优质房源。如此一来，既拉低了楼盘价格，又聚集了人气，趁着批房源热销，开发商顺势再推出下一批房源，即使价格稍有拉升，借着这股人气也能销售不少房源。
同一楼盘，不同房源间的价格差比以往更大。有些开发商既想有低价的房源吸引购房者，又不想楼盘整体售价过低，就拉开好差房源之间的价格。“市场好的时候，房源销售不成问题，较差位置的房源或者中间套的价格都不低，也照样能卖掉，所以与好房源之间，价差不是特别多。现在，开发商考虑到能尽可能地多出售房源，位置和户型较差的房源就采用低价策略，聚人气。而优质的房源价格相对坚挺，好差房源之间的价格距离就拉大了。”这位业内人士介绍说，一般来说，普通住宅中，边套与中间套、景观和非景观房源之间，价格相差10%左右。房源价格拉开后，这个价差幅度更高，按目前一些楼盘房源价差来看，有20-30%之多。
现在是价格敏感时期，开发商往往采用公布一个震撼的“起价”，吸引购房者，可能这样价格的房源只有一两套，却有一大拨购房者奔着这个价格去了，赚了口碑和人气。这位业内人士认为：“现在楼盘价格确实比以前低了很多。但是，购房者在选房的同时，也要知道好差房源之间确实存在不少价格距离，并非开发商宣传的这么便宜，有时候还可能受到楼盘现场火爆人气的影响，匆忙下单”。
小区绿化、配套都有弹性空间
车位配比可能随着户数增加而减小
除了住宅外立面外能省出大笔钱外，小区绿化景观、公共部位装修、使用的门、窗、锁、电梯等也可被开发商弹性掌握；另外，通常小区的地下室、地下车库等因为钢筋使用量、混凝土用量都很大，造价高，因此一般项目的地下室、地下车库都是亏损的，地下室的通风设备等，费用也都比较高，所以有的开发商会降低层高，减少以上用材的使用量，或者干脆不做。
据了解，像绿化园林中，种什么树、种多大的树都很有讲究，比如把一些原定的树龄较长、树冠较大的植被换成树龄较短、树冠较小的，就能省下不少钱。银杏树是名贵树种，高档住宅小区内常常可以见到，一棵银杏树可能需要几十万元。如果改成普通树种，可能仅花几万元。还有，小区大树木和小树苗的配比也可以做文章，普通的成年大树要上万元，而小树苗一两百元就够了，小树苗多种几棵，开发商又可以省下几十万元。
不容易让人发现的还有灌木与草坪的配比。据了解，灌木的花费是50-60元/平方米，而一般的草坪只需要10元/平方米，草坪多一点，或是将立体的坡式绿化变成平面的，开发商都可以省钱。开发商可掌握的弹性空间还有小区配套设施：原本恒温的游泳池成普通泳池，水池的面积做小一点，小区内减少雕塑、休闲空间布置等；公共部分上，从星级大堂装修标准降为普通，本来是LOW-E中空玻璃，换成了普通平玻；因为采用的品牌不同，开发商还能从门窗、锁、电梯等这些地方大量节省成本。
“购房合同涉及的内容没有这么细，小区绿化园林用什么树种，灌木、草坪、鲜花比例多少，是不可能写进合同里的。除非楼盘把其中一些品牌或是绿化作为亮点，前期宣传中明确使用这些品牌，这在法律上才有一定约束力。”业内人士透露。
另外，也许只有到住进去才会发现的问题就是车位。在市场处于低谷期时，刚需客成为最强消费群体，为了把房子卖出去、尽快回笼资金，很多开发商将小户型作为主打产品，甚至不惜将原本的大户型产品重新规划，变更成小户型刚需房源出售。但对购房者来说，大户型变小户型，就意味着户数增多、小区人口密度加大，居住的舒适性肯定下降，涉及到车位问题，那就是车位配比也跟着减小。以杭州某楼盘为例，原本一幢大户型楼的套数为60套，按照原来的车位配比1∶1.6计算共有96个车位，而变成90方小户型后，一幢楼的套数增加到150套，车位配比降到每户不足一个车位，一个楼盘数百户人家，有1/3的车子无处可停。
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