[摘要] 只有城镇化持续，房地产才会有刚需，才会有发展的潜力。一直唱涨房地产市场的华远地产董事长任志强认为，城镇化对住宅的需求非常大，中国住宅用地难以满足城镇化的需求，所以房价会一直上涨，中国房地产也就不会有泡沫。
只有城镇化持续，房地产才会有刚需，才会有发展的潜力。一直唱涨房地产市场的华远地产董事长任志强认为，城镇化对住宅的需求非常大，中国住宅用地难以满足城镇化的需求，所以房价会一直上涨，中国房地产也就不会有泡沫。
但此前国务院发展研究中心副主任刘世锦曾表示，新增住宅需求年度峰值预计出现在2015年前后，为1200万1300万套，目前已经接近峰值。因此不支持房价长期大幅增加。
从发达国家的经验看，城镇化率突破70%后基建投资才放缓，且从50% 70%是个加速城镇化的过程。包括美国、韩国、日本，城镇化率都是快速发展到70%以上，房地产市场的需求才逐渐放缓，那么中国也会这样吗？
首先，我们看一组国家统计局公布的数据： 2009 2013年，我国的城镇化率分别为46.6%、49.68% 、51.27%、52.57%、53.73%。城镇化年涨幅分别是：3.08%、1.59%、1.3%、1.16%。连续4年，中国城镇化的速度在明显放缓。也就是说，随着中国经济涨幅从2位数的高速增长逐渐调整到7%-8%的中速增长，城镇化率的上涨也将放缓。
其次，为什么中国城镇化率未到70%涨幅就放缓？国家统计局发布的数据显示，2012年中国15 59岁的劳动年龄人口的数量减少了345万人。有分析认为，劳动年龄人口总量下降这一历史性拐点，意味着年轻人需要抚养的老年人、未成年人总数比重上升，即人口抚养比上升，使得中国经济过去赖以快速增长的人口红利窗口加快关闭，劳动力短缺的情况会日益严重。农村劳动力供给数量将明显减少，意味着未来可转移到城镇的农村劳动力越来越少；随着经济增速放缓，城镇吸纳就业和接受人口转移空间逐渐收窄。
再次，城镇化已不能推动房地产发展，房地产可能反而限制城镇化发展。中国在实际城镇化率之外，还有一个更真实的数据——户籍城镇化率。2012年按户籍人口计算的城镇化率仅35.29%，与实际在城市居住人口相比，拥有城市户籍的人口会减少约2亿人。出现这一差距的主要原因是房地产的价格过高。
中国各级城市中，除京沪，其他城市基本都可以通过购房实现落户，即获得户籍。而如果农村劳动力想要获得城市户籍，最重要的一个条件就是有固定住所，这也就是为什么过去10年中国城镇化对房地产的推动影响这么大。
但户籍城镇化与实际城镇化率近2亿人口差距的存在，直接说明，房地产的发展特别是价格的上涨，远超过了实际刚需的承受力，造成未来需求存在，但有效需求萎缩，特别是农民工需求上涨减缓甚至减少。这使得未来房地产的发展需求将主要寄托在满足已居住在城市，但并没有城市房屋的人群。实际需求巨大，价格过高下又无力购买，将成为未来房地产市场的主要矛盾。从城镇化发展的趋势可以判断，房地产发展的黄金期已过去，房价相比全球任何国家都不算低，这种透支的发展必然需要调整。
当然，由于中国实际户籍城镇化率约35%，需求总量依然庞大，所以房地产市场不可能出现崩盘。未来房地产市场依然将是中国最重要的一个经济行业，但行业利润率将越来越接近普通制造业，市场风险会有所加大。文/张大伟 中原地产首席分析师
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