[摘要] 近年来，房屋买卖成为人们生活中离不开的话题。然而，随着房屋交易数量的日益增多，因交易产生的各类纠纷也纷至沓来。昨日，柳州市柳南区人民法院法官通过近年来普遍出现的房屋交易纠纷案例，以案说法，希望能给广大卖房者和购房者们以提醒，为房屋买卖的顺利进行提供一定的帮助。
房屋交易须谨慎不然容易惹纠纷
法官以案说法给你提个醒
近年来，房屋买卖成为人们生活中离不开的话题。然而，随着房屋交易数量的日益增多，因交易产生的各类纠纷也纷至沓来。昨日，柳州市柳南区人民法院法官通过近年来普遍出现的房屋交易纠纷案例，以案说法，希望能给广大卖房者和购房者们以提醒，为房屋买卖的顺利进行提供一定的帮助。
案例一
明确房屋所有权
阿强和阿梅是夫妻关系，2010年12月6日，阿强将位于柳南区磨滩路的一套房屋卖给阿明，并于当日收取阿明1万元的房款后签订《房屋买卖合同》。合同约定，房屋转让价为35万元整，阿明在当日支付1万元首期房款后，双方于2011年5月12日办理房屋过户手续，之后阿明支付余下的34万元。2011年5月12日，阿强却以种种理由拒绝履行合同义务，不办理房屋过户手续。阿明随即将阿强和阿梅一同诉至法院，要求解除购房合同，并索取违约赔偿金。
庭审中，阿梅称，当时阿强与阿明签订购房合同时，房屋的产权所有人是她，共有人是阿强，2011年3月7日，夫妻二人离婚，房屋所有权归她自己，她从未委托过阿强出售房屋。
法院审理认为，上述房屋为阿强夫妻共有财产，但阿明与阿强签订的《房屋买卖合同》，仅有阿强一人的签名，而阿明及阿强均未能举证证明阿梅同意卖房，因此，阿强处分上述房屋的行为是无权处分行为，该合同处于效力待定状态。而阿梅主张自己未委托阿强卖房，因此该合同应为无效合同。最终，法院依法判决阿强退还1万元首付款并赔偿阿明1万元损失。
看法：在夫妻关系存续期间，夫妻一方出售夫妻共有房产，如未经夫妻另一方追认，该合同处于效力待定状态。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，因阿强的过错导致阿明支付了1万元购房款，合同无效，阿强理应将钱返还。广大购房者在购买房屋时，应该首先对房屋的所有权有所了解，产权明晰后再进行交易。
案例二
交了定金生纠纷
2012年1月16日，冯女士向柳州市某房开公司交付了购房定金3万元，用于购买该房开公司位于航岭路某楼盘的商品房，定金收据的备注中注明了具体房号。因房开公司收取定金后没有及时签订协议，而且要求冯变更购房房号，冯不同意，之后房开公司将冯女士所定房屋卖给他人，定金也不予退还。冯女士将该公司诉至法院，要求返还双倍定金赔偿。
柳南法院经审理后认为，虽然房开公司与冯女士之间没有签订书面协议，但双方之间关于认购该房号房屋的意思表示已经达成一致，定金3万元已经交付，则定金约定生效，该定金属于立约定金，即双方均应当在交付定金后签订正式的购房合同，因可归责于任何一方的事由导致购房合同不能签订的，其都应当承担相应的定金责任。最终，法院一审判决房开公司向冯女士双倍返还定金6万元。
看法：定金具有双重担保性，即同时担保合同双方当事人的债权。就是说，交付定金的一方不履行债务的，丧失定金；而收受定金的一方不履行债务的，则应双倍返还定金。定金罚则对合同双方均是平等的，但收取定金是收取方率先拥有的权利，根据权利义务一致原则，收取定金即应当与对方签订合同确定双方的权利义务以及履行过程，尤其是专门的房地产开发公司。在商品房销售合同纠纷中，卖方收取定金仅出具定金收条而未签订任何合同，导致后来双方是否违约难以查清的，应当由收取定金方承担相应合同约定不明的后果，房屋被另外转卖的，由收取定金方承担定金责任。
案例三
签订合同要谨慎
邓女士在柳邕路某小区拥有一套住房，2013年12月，邓出具委托书，由柳州市某投资公司代为办理销售上述住房。2014年2月15日，该公司与赵女士签订了《房屋买卖合同》，将上述房屋以63万元出售给赵女士。当日，赵女士向该公司支付购房认购金2万元（此款于办完所有过户手续时冲抵房款）。之后，赵女士通过房管部门查询发现，上述房屋并非该公司所有，于是，她要求解除合同并返还认购金。某投资公司同意解除合同，但是拒绝返还认购金，最终酿成诉讼。
柳南法院审理认为，依法成立的合同，对当事人均有法律约束力，当事人应当严格按照约定履行自己的义务。本案中，赵女士与某投资公司签订的《房屋买卖合同》，应认定合法有效。双方对解除本案案涉合同并无争议，仅对购房认购金是否应该退还存有争议。4月28日，法院判决某投资公司返还赵女士认购金2万元。
看法：依照市场上商品房买卖的惯例，购买者只有在交纳房屋首付款后，方能继续办理房屋按揭以及过户等相关事宜。本案中，在双方没有约定案涉房屋首付款的具体金额以及赵女士何时交纳首付款的情况下，显然，对于普通购房者来说，作为专业从事房地产中介的某投资公司更具有专业的知识，为促成合同履行，公司应当承担通知义务。而该公司没有证据证明自己已经履行通知义务，因此，在双方均同意解除合同的情况下，某投资公司应退还购房认购金2万元。法官提醒广大购房者，签订购房合同应仔细查看合同细则，明确双方权利和义务，遇到不懂的条款应及时咨询相关专业人士或者律师，切不可盲目签订合同。
案例四
超出期限未交房
王先生与柳州市某房开公司在2009年10月24日签订《商品房买卖合同》，合同约定王先生购买柳南区某新楼盘的一套住房，购房款为43万余元。合同约定交房日期为2010年12月30日，并约定了出卖人交房的违约责任。王先生按照合同支付了首付款，又向银行按揭支付剩余购房款。2011年5月25日，房开公司通知王先生交房，超过合同约定交房日期146天。按照合同约定，房开公司应支付违约金6000余元。王先生向房开公司主张违约金的赔偿，被拒绝。于是，王将房开公司诉至法院。
法院审理认为，双方签订的合同有效，当事人均应严格按照合同的约定履行义务。王先生于2011年6月上旬领取涉案房屋钥匙，法院确认实际交房时间为2011年6月10日。双方在《商品房买卖合同》中约定的交房时间为2010年12月30日，因此，房开公司交房的行为已经构成了违约，应当承担违约责任，赔偿王先生违约金。
看法：由于种种原因，开发商在合同约定的交房日期未能完成交房，如果买卖双方在签订合同之时对延期交房的违约责任进行了约定，责任方就应承担赔偿责任。此外，法官特别提醒，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，买卖双方发现任何一方有违约责任应及时到法院诉讼，维护自身权益。
案例五
看中的房子“飞了”
市民刘先生在一则广告上获悉柳江县拉堡镇某小区有一套住房出售，于2013年2月22日到发布信息的柳州市某房屋中介公司询问并看房，中介公司当即收取了刘先生2万元的认购金，并承诺刘先生要购买的系该小区301号房屋，并写有收据给刘。几天后，中介公司要求刘先生签订购房合同，但不能提供双方原约定的301号房屋，只能给201号房屋，双方为此发生争议。刘先生认为中介公司不够诚信，且双方未签订购房合同，要求返还认购金2万元，中介公司拒绝。于是，刘将中介公司诉至柳南法院。法院最终判决中介公司返还刘先生2万元认购金。
看法：居间合同是一方当事人向另一方当事人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，另一方当事人支付报酬的合同。其中，报告订立合同机会或者提供订立合同的媒介服务的一方为居间人，给付报酬的一方为委托人。本案中，刘先生与中介公司之间成立事实上的居间合同关系，双方均应按照约定履行合同义务。刘已按约定向中介支付2万元认购金，中介公司就应按约定提供301号房，而中介公司既然无法提供该约定房屋，无法达到合同目的，因此依法应当返还认购金2万元。
【小贴士】
柳南法院法官们提醒，房屋买卖中，买方签约前应实地了解房屋居住条件、物业收费和相邻关系，看有无抵押、租赁或被查封等，交易前要严格检查身份证原件，然后履行相关手续。其次，买方应及时到房管部门验明房产证和产权情况。房产证是证明所有权的惟一凭证，没有房产证的交易存在极大风险。同时，有些房屋有多个共有人，如继承人共有、夫妻共有等，如果只是部分共有人擅自处理共有财产，买受人签订的合同一般无效。此外，购房者不能轻信中介口头承诺，不能随意设立无效合约或协议，要尽可能将细节问题都写入合同，并注明违约责任和违约金。
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