[摘要] 量价齐升、地王频现……临近年末，各地楼市呈现一派热销局面，“暖冬翘尾”行情甚至引发业界对来年政策调控可能加码的担忧。而在今年初，房地产却完全是另一幅惨淡光景。回顾2012年全国楼市，可谓经历了由冷到热的巨大转变，开发商“由忧转喜”，购房者由观望到恐慌性入市，地方政府卖地由冷淡到狂热。
2012年楼市经历了由冷到热的逆转
量价齐升、地王频现……临近年末，各地楼市呈现一派热销局面，“暖冬翘尾”行情甚至引发业界对来年政策调控可能加码的担忧。而在今年初，房地产却完全是另一幅惨淡光景。回顾2012年楼市，可谓经历了由冷到热的巨大转变，开发商“由忧转喜”，购房者由观望到恐慌性入市，地方政府卖地由冷淡到狂热。2012楼市，点题两个字：“逆转”。
市场以价换量→一房难求
广东省房协理事赵卓文总结年末楼市出现“三高”：成交量连创新高、楼价持续上升、土地成交创新高。以广州为例，已经连续5个月一手楼成交量超70万平方米。北、上、广、深等一线城市，楼市成交量均已创出了本轮调控以来的新高。
在严厉的楼市宏观调控背景下，2012年楼市可谓开局惨淡。元旦、春节等假期冲淡成交，直至3月开发商采取以价换量，楼市才逐渐摆脱跌入冰点的状况。在随后的传统淡季7、8月份，开发商继续加大促销力度，加上信贷政策放松，促使买家入市，楼市“保暖”得以延续。
尽管受到决策层多次表态强调房地产调控不放松，以及房价止跌回涨等因素影响，传统旺季“金九银十”未能如期而至。但进入11月份，由于多家房企10月销售业绩创新高，不少开发商已完成全年销售目标，推盘动力不足，甚至导致部分地区甚至出现“一房难求”的局面。
然而，楼市“暖冬”来临，房价持续上涨，让不少购房者无法“淡定”，纷纷积极入市。根据百城价格指数对北京等十大城市的全样本调查数据显示，2012年11月十大城市住宅均价为15686元/平方米，环比上月上涨0.39%。
房企 资金紧张→惜售囤地
今年初，在万亿库存的重压下，房企负债率高企和资金链绷紧的窘境犹在眼前。截至今年3月22日，已披露年报的37家上市房企的负债水平明显上涨，总负债额度达到了5216亿元，比去年上涨了37.8%。今年4月，杭州市西城时代家园开发商金星房产正式向法院提交申请破产，被视为“本轮楼市调控房企破产案”。
不过，从10月开始，万科、华润、招商、中海等10多家大型房企陆续提前完成2012年年度销售计划。“达标”之后的房企纷纷积极拿地“补仓”，导致在岁末之际出现了新一轮“抢地潮”，各地频现“地王”：11月27日，北京、上海土地市场同日出现“地王”，楼面价均超过3万元/平方米；11月28日，深圳新的总价“地王”诞生；11月30日，南京一举摘得总价“地王”；12月26日，上海海门路某地块以近57亿元成交，刷新了今年总价地王。
政策 地方不断试探底线
事实上，今年也是中国楼市调控以来“拉锯战”最激烈的一年。
延续2011年的调控态度，“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”为2012年的楼市调控定下基调。统计显示，一年之间，中央强调调控不动摇60次；4次提及“决不让房价反弹”；房价合理回归被提到156次；2次提及问责。
楼市在“寒冬”中艰难前行，有挨不过冬天的地方开始试探调控底线。芜湖、上海、石家庄、南京等数十个城市在上半年陆续出台放松限购条件、分期支付土地出让金、提高公积金贷款额度等微调政策。不过，多数微调在出台几天内便夭折。
在楼市调控近一年来，已经有将近40个城市出台相关微调政策。而在每一轮的成交回暖中，都是先有调控放松信号放出，最终却都以辟谣结束。一轮轮的试探与博弈始终贯穿在2012年的楼市中。
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楼市远未迎来春天
明年楼市走势如何？一向对楼市政策有预见的刘晓光却总结道：“调控将成为一种常态。今年楼市还远没有迎来春天，算是冬天里的春天。而明年房价如果出现大涨，市场则可能变成春天里的冬天。”
而“地产大炮”任志强对房价上涨的判断就乐观得多，更预言2013年3月房价暴涨。不过，也有经济学者为此约战赌房价下跌。
“如果政策不加码，明年广州楼价将轻松突破均价1.5万元/平方米，向‘2万元时代’前进。”在赵卓文看来，一年涨20%，不是困难的事情。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，2013年继续执行限购政策而抑制投资性需求，但是，相比前两年调控政策的基调，政策层面“遏制房价过快上涨、促使房价合理回归”的基调已不再突出。
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