[摘要] 初秋乍寒。“金九银十”一度是楼市暖秋，如今却和天气一样，冷清袭来。老百姓是持币观望？还是无币望梅止渴？半价售楼是销售策划，还是炒作闹剧？房产商和购房者谁能hold赢房价拉锯战？政府调控和楼市捂盘，谁更挺得住？
初秋乍寒。“金九银十”一度是楼市暖秋，如今却和天气一样，冷清袭来。老百姓是持币观望？还是无币望梅止渴？半价售楼是销售策划，还是炒作闹剧？房产商和购房者谁能hold赢房价拉锯战？政府调控和楼市捂盘，谁更挺得住？中新网财经中心“金九银十 涨跌观察”系列报道，将尝试拨开楼市谜团，剖析房价降势真伪，让你在“金九银十”打好“货币保卫战”！
在房地产调控政策累积作用下，今年楼市“金九银十”惨遭冷风来袭。一线城市销售情况一筹莫展，随着二、三线城市的限购政策推进，业内普遍预测，商品房销售量将持续下滑。信贷政策整体偏紧、限购范围扩大、新增供应量增加、存量消化时间将拉长，众多因素影响下，没有实质性下降的房价仍然是导致成交量陷入僵局的关键原因。
北上广一线楼市冷热不均
房价区域性小幅下降 成交普遍遭遇“冷场”
国家统计局18日发布的报告显示，8月份我国70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)价格环比下降和持平的城市比上月增加了15个。截至目前，主要城市商品住房价格并没有出现明显调整，记者调查发现，楼市降价幅度远低于购房者的降价预期。
从具体城市看，北上广这3个代表性一线城市的平均房价环比持平。同比方面，北京新建商品住宅价格同比涨幅为1.9%，上海为2.8%，广州同比涨幅稍高，达到7%。
北京房协公布的数字显示，前8月北京新建普通商品住房成交均价每平方米18319元，比1至7月每平方米涨价101元。据《21世纪经济报道》，北京主城区房价仍在上升。目前房价下跌主要出现在北京周边郊区，如通州、大兴、房山等地区。
同样的现象也出现在上海和广州。调查显示，部分楼盘和中心城区的房价仍然坚挺。虽然地产商为吸引客源亮出各式花样的优惠手段，但是多数购房者仍然觉得售价偏高。
国家统计局公布的房地产统计数据表明，8月70个大中城市中，无一城市新房价格同比下降，同比涨幅回落的城市有40个，比7月份增加14个。
即便部分楼盘让出微利促销，但依然难以挑逗消费者的购买欲望，价格下调预期强烈，直接影响楼市的成交量。
据伟业“我爱我家”市场研究院统计，中秋节假期的头两天，北京住宅成交总量仅为309套，同比下跌了40%，与今年“五一”假期头两天相比则大幅下跌了72%。
上海和广州楼市也不乐观。据《光明日报》，9月的前11个交易日，上海商品房仅成交19万平方米，与去年的40万平方米相比大跌了52%。来自房产监控阳光家缘数据显示，中秋三天广州十区二县一手住宅网签成交量为355套，同比去年中秋三日的929套减少了一倍多，下滑幅度达61.8%
一线城市成交量骤减，“金九”地位难保，“银十”有待考量。
楼市销售处于增速下滑通道
房价实质下降是打破观望情绪的关键
虽然一线城市8月份同比涨幅没有出现明显回落，但随着二、三线城市的限购大幕拉开,商品房销售趋势性逆转已基本得到确认,.
8月中旬，住房和城乡建设部下发文件，提出新增限购城市的5项建议标准。8月底、9月初，各地的限购限价政策陆续出台。
国泰君安一周(9月11日-9月17日)的房地产行业统计数据显示，9月楼房销量出现大幅下滑：一手房销量单周整体环比下降25%。其中，一线城市下降31%，二线下降22%，三线下降23%。
中原证券分析师吴剑雄在接受采访时表示，随着限购向二三线城市扩展，限贷持续深入，有资格及有购买力的购房者数量将会持续减少。
他认为，在房价不出现实质性松动的情况下，购房者购房热情一时难以上升，市场销售增速难以出现提高，行业销售将依旧处于增速下滑通道之中。
国家统计局数据显示，环比7月，70个大中城市8月份新建商品住宅价格下降的城市有16个，持平的城市有30个，即共有46个城市实现停涨，比7月份增加了15个。7月份70个大中城市中价格下降的城市有14个，持平的城市有17个。
而吴剑雄认为，目前国内房价已经远远高于2007年，此前，房地产调控政策半途而废的严重后果已经得到市场的明证。基于此，政策在房价还没有出现实质性下降情况放开的可能性很小。
显然，房价也已经成为影响成交量的关键因素，东方证券分析师杨国华也表示“只有房价实质下降才可能打破购房人的观望。同时，房价实质下降才能减弱信贷对购房力负面影响。”
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